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預計2023年廣州樓市新房成交量將略高于去年

編輯：2023-12-26 10:11:51

　　預計2023年廣州樓市新房成交量將略高于去年，整體成交均價微漲

中心城區及近郊區預計成為明年供應的熱點板塊。

　　2023年即將過去，廣州是一線城市中最先最快出樓市政策的，從數據來看，預計全年新房成交量將略高于去年，整體成交均價微漲。而梳理過去是為了更清晰地看到未來的趨勢，從今年土地供應的熱點區域以及成交狀況來看，封頂搖號地塊及溢價成交地塊主要位于中心城區及近郊區熱點板塊，預計也將成為明年供應的熱點板塊，而從產品來看，2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務等，并投入更多資源在提升企業的核心“產品力”上。

　　文、圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴

　　成交：

　　增城、番禺、黃埔成交量居今年前三

　　從2023年廣州市場的成交行情來看，中指院的數據顯示，2023年1-11月，廣州新建商品住宅成交759萬平方米，同比增長5.6%，全年成交量預計小幅高于2022年，約在800萬平方米左右。從價格來看，2023年1-11月，廣州新建住宅價格累計上漲0.09%。優質地塊增加將對新房價格形成一定支撐；而二手房價格環比已連續下跌6個月，1-11月，廣州二手住宅價格累計下跌1.03%，在短期高掛牌量之下，二手房價格下跌態勢難改。從區域來看，全市成交量最大三個區域分別是增城區、番禺區以及黃埔區。

　　中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，增城區長期以來都是廣州剛需成交的主要區域，整體供求體量較大，常年穩占廣州新房成交量榜首。番禺區、黃埔區一是受近期限購政策優化的影響明顯，近期成交有所放量。二是兩區內的熱點板塊，如番禺的長隆-萬博板塊以及黃埔的魚珠-文沖板塊由于區位、交通、產業發展等原因，購房需求相對旺盛，帶動這兩區整體成交量提升。

　　供應：

　　改善型項目供給明年繼續放量

　　數據顯示，2023年全市新房供應面積預計在700萬㎡左右，創近10年來新低。天河、越秀兩個中心城區年內供應明顯增加，其中天河區供應量同比增加43.8%，越秀區同比增加36.6%；其余區域供應量同比均出現一定跌幅，南沙區、黃埔區、增城區、從化區同比跌幅超30%。楊紅俠表示，當前市場去化速度減慢，且全市整體庫存量仍然較高。今年新房整體供應量減少，有助于加快前期庫存出清，加快市場筑底進程。

　　2023年廣州土地市場存在分化現象，封頂搖號地塊及溢價成交地塊均位于中心城區及近郊區熱點板塊。這也將影響到2024年廣州樓市的供應格局。可以看到，今年番禺區以6宗封頂成交地塊位居全市榜首。而流拍、中止交易地塊多位于遠郊區以及近郊區非核心板塊。從2023年最受關注的封頂搖號地塊及溢價成交地塊來看，荔灣花地街羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊、長隆板塊的兩宗宅地、白云嘉禾望崗東北側地塊等均已在年底亮相，而天河員村一橫路地塊、番禺大石新光快速西側地塊、海珠上涌果樹公園北側地塊、天河梅花鋁廠地塊等項目也將讓2024年年初的供應變得熱鬧起來。2023年成交的多宗優質地塊將在2024年逐漸入市，改善型項目供給放量，也有利于帶動住房需求釋放。預計供應熱點將在前期土拍成交活躍區域，如番禺、天河、海珠等。

　　產品：行業競爭進入產品制勝時代

　　值得關注的是，房地產回歸居住屬性，改善型置業成為主流的情況下，客戶對于產品品質要求也更高，因此未來房地產行業的競爭很可能是產品制勝。

　　從2023年廣州新房成交來看，250萬元以下成交占比最高，為42.61%，其次為250萬-500萬元，成交占比34.4%。500萬元以上住房成交套數同比略有增長，保持一定韌性。成交面積段中，90平方米以上占比超七成，其中主力為90-110平方米三房剛需戶型占比32%，其次為110-140平方米三房到四房剛改/改善戶型占比26%。80-90平方米占比20%；60-80平方米占比11%。

　　從今年年底供應的新產品來看，有多個超100%高實用率項目，設計創新成為房企競爭的重要手段，商業公寓的形態也變得更加多樣化。據悉，自廣州建筑容積率計算方法新規實施以來，多個新上市項目的高實用率戶型受到購房者的青睞，相關項目開盤去化情況較為理想。預計2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務等，做更貼合新時代需求的戶型，并投入更多資源在提升企業的核心“產品力”。

　　廣州市房協專家鄧浩志則認為，未來產品的競爭將是“性價比”的競爭。誰具有性價比，誰才有市場。市場下行的頭兩年，是核心城區強勢，外圍郊區弱勢。但最近的市場發生了很大的改變，即使是核心城區的荔灣，在低價項目入市后，也幾乎抽干了整個片區的需求。而外圍的增城、南沙，如果有樓盤愿意在價格上狠狠砍一刀，一樣能夠一次性帶來近百套的成交。

　　2022年、2023年的市場上需求已經是剛改和改善型需求為主的市場，高掛牌量的背后也是剛需剛改的主力客群等待需求轉化。業內人士表示，2024年支持“賣一買一”等改善型需求的政策有望進一步優化，也將帶動這部分需求進一步釋放。

　　行業寄語

　　廣東省房地產行業協會會長王韶：

　　住房消費升級機遇下需提升“三力”

　　任何時代、任何時候住房都是實實在在的重要民生，都存在巨大的需求，雖然房地產的高速發展時代已結束，但并不意味著沒有市場，我相信目前的困難是暫時的！

　　從廣東人口結構和住房現狀看，珠江三角洲主要城市經濟活力依然較高，人口吸附能力依然較強，人口紅利依然明顯，這些因素都非常有利于住房市場的持續平穩發展。尤其伴隨“居者有其屋”到“居者優其屋”的住房消費升級，對于“好城市、好地段、好企業、好房子”是一個好機遇，只要能適應“住房需求發生重大變化的新形勢”，不斷提升“產品力、服務力和運營力”，為城市高質量發展和居民美好生活提供更多更好的場所和場景，實現產城融合，我們的行業依然可期！

　　廣州市房地產行業協會執行會長陸毅：

　　行業正在積蓄自發修復的動能

　　隨著國家系列調控政策的逐步落地顯效和房地產長效機制的不斷夯實，行業發展前景仍然是穩定向好的。在歷經調整和陣痛之后，行業正在積蓄自發修復的動能，在新發展理念的指引下，相信將會向著高質量、可持續性發展的大方向穩步邁進。

　　在2023年，廣州市房地產行業協會先后主辦番禺、越秀、增城、白云、黃埔、荔灣六區的房地產博覽會，致力為提振市場信心、激發消費活力、更好地滿足居民剛性和改善性住房需求、推動區域經濟社會發展提供助力，取得了良好的成效。新的一年里，廣州市房協將進一步做好暖企紓困服務，引導和幫助廣大企業立足長期主義，于行業變局中搶抓新機遇、探索新模式，以高品質的產品和服務贏得客戶和市場，共同推動廣州房地產業良性循環和健康發展。

　　中指研究院華南地產大區總經理楊紅俠：

　　明年廣州樓市有三大期待

　　明年的廣州樓市有三個方面值得期待。一是政策方面仍有優化空間值得期待。中心城區的購買交易政策以及二套房房貸利率等仍然有可以優化的預期。目前二手房的掛牌量較大，在政策支持下得到進一步釋放。而政策端向“賣一買一”等改善型需求傾斜也有望進一步優化，促使這些可轉化的剛改和改善性需求進一步釋放，從而為市場提供一些調節空間。

　　二是在購買更具有性價比的房產上值得期待。今年溢價地塊的項目，2024年入市以及明年城中村改造都將會對市場成交量產生一定帶動作用。而在高庫存影響下，部分區域，如遠郊增城、南沙、花都等以價換量態勢或延續。三是預計2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務方面的提升，對購房者而言住房消費的體驗將更好。

　　整體來看，在政策持續發力下，2024年市場量價表現或相對穩健，有望逐漸筑底恢復。



預計2023年廣州樓市新房成交量將略高于去年

編輯：2023-12-26 10:11:51

　　預計2023年廣州樓市新房成交量將略高于去年，整體成交均價微漲

中心城區及近郊區預計成為明年供應的熱點板塊。

　　2023年即將過去，廣州是一線城市中最先最快出樓市政策的，從數據來看，預計全年新房成交量將略高于去年，整體成交均價微漲。而梳理過去是為了更清晰地看到未來的趨勢，從今年土地供應的熱點區域以及成交狀況來看，封頂搖號地塊及溢價成交地塊主要位于中心城區及近郊區熱點板塊，預計也將成為明年供應的熱點板塊，而從產品來看，2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務等，并投入更多資源在提升企業的核心“產品力”上。

　　文、圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴

　　成交：

　　增城、番禺、黃埔成交量居今年前三

　　從2023年廣州市場的成交行情來看，中指院的數據顯示，2023年1-11月，廣州新建商品住宅成交759萬平方米，同比增長5.6%，全年成交量預計小幅高于2022年，約在800萬平方米左右。從價格來看，2023年1-11月，廣州新建住宅價格累計上漲0.09%。優質地塊增加將對新房價格形成一定支撐；而二手房價格環比已連續下跌6個月，1-11月，廣州二手住宅價格累計下跌1.03%，在短期高掛牌量之下，二手房價格下跌態勢難改。從區域來看，全市成交量最大三個區域分別是增城區、番禺區以及黃埔區。

　　中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，增城區長期以來都是廣州剛需成交的主要區域，整體供求體量較大，常年穩占廣州新房成交量榜首。番禺區、黃埔區一是受近期限購政策優化的影響明顯，近期成交有所放量。二是兩區內的熱點板塊，如番禺的長隆-萬博板塊以及黃埔的魚珠-文沖板塊由于區位、交通、產業發展等原因，購房需求相對旺盛，帶動這兩區整體成交量提升。

　　供應：

　　改善型項目供給明年繼續放量

　　數據顯示，2023年全市新房供應面積預計在700萬㎡左右，創近10年來新低。天河、越秀兩個中心城區年內供應明顯增加，其中天河區供應量同比增加43.8%，越秀區同比增加36.6%；其余區域供應量同比均出現一定跌幅，南沙區、黃埔區、增城區、從化區同比跌幅超30%。楊紅俠表示，當前市場去化速度減慢，且全市整體庫存量仍然較高。今年新房整體供應量減少，有助于加快前期庫存出清，加快市場筑底進程。

　　2023年廣州土地市場存在分化現象，封頂搖號地塊及溢價成交地塊均位于中心城區及近郊區熱點板塊。這也將影響到2024年廣州樓市的供應格局。可以看到，今年番禺區以6宗封頂成交地塊位居全市榜首。而流拍、中止交易地塊多位于遠郊區以及近郊區非核心板塊。從2023年最受關注的封頂搖號地塊及溢價成交地塊來看，荔灣花地街羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊、長隆板塊的兩宗宅地、白云嘉禾望崗東北側地塊等均已在年底亮相，而天河員村一橫路地塊、番禺大石新光快速西側地塊、海珠上涌果樹公園北側地塊、天河梅花鋁廠地塊等項目也將讓2024年年初的供應變得熱鬧起來。2023年成交的多宗優質地塊將在2024年逐漸入市，改善型項目供給放量，也有利于帶動住房需求釋放。預計供應熱點將在前期土拍成交活躍區域，如番禺、天河、海珠等。

　　產品：行業競爭進入產品制勝時代

　　值得關注的是，房地產回歸居住屬性，改善型置業成為主流的情況下，客戶對于產品品質要求也更高，因此未來房地產行業的競爭很可能是產品制勝。

　　從2023年廣州新房成交來看，250萬元以下成交占比最高，為42.61%，其次為250萬-500萬元，成交占比34.4%。500萬元以上住房成交套數同比略有增長，保持一定韌性。成交面積段中，90平方米以上占比超七成，其中主力為90-110平方米三房剛需戶型占比32%，其次為110-140平方米三房到四房剛改/改善戶型占比26%。80-90平方米占比20%；60-80平方米占比11%。

　　從今年年底供應的新產品來看，有多個超100%高實用率項目，設計創新成為房企競爭的重要手段，商業公寓的形態也變得更加多樣化。據悉，自廣州建筑容積率計算方法新規實施以來，多個新上市項目的高實用率戶型受到購房者的青睞，相關項目開盤去化情況較為理想。預計2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務等，做更貼合新時代需求的戶型，并投入更多資源在提升企業的核心“產品力”。

　　廣州市房協專家鄧浩志則認為，未來產品的競爭將是“性價比”的競爭。誰具有性價比，誰才有市場。市場下行的頭兩年，是核心城區強勢，外圍郊區弱勢。但最近的市場發生了很大的改變，即使是核心城區的荔灣，在低價項目入市后，也幾乎抽干了整個片區的需求。而外圍的增城、南沙，如果有樓盤愿意在價格上狠狠砍一刀，一樣能夠一次性帶來近百套的成交。

　　2022年、2023年的市場上需求已經是剛改和改善型需求為主的市場，高掛牌量的背后也是剛需剛改的主力客群等待需求轉化。業內人士表示，2024年支持“賣一買一”等改善型需求的政策有望進一步優化，也將帶動這部分需求進一步釋放。

　　行業寄語

　　廣東省房地產行業協會會長王韶：

　　住房消費升級機遇下需提升“三力”

　　任何時代、任何時候住房都是實實在在的重要民生，都存在巨大的需求，雖然房地產的高速發展時代已結束，但并不意味著沒有市場，我相信目前的困難是暫時的！

　　從廣東人口結構和住房現狀看，珠江三角洲主要城市經濟活力依然較高，人口吸附能力依然較強，人口紅利依然明顯，這些因素都非常有利于住房市場的持續平穩發展。尤其伴隨“居者有其屋”到“居者優其屋”的住房消費升級，對于“好城市、好地段、好企業、好房子”是一個好機遇，只要能適應“住房需求發生重大變化的新形勢”，不斷提升“產品力、服務力和運營力”，為城市高質量發展和居民美好生活提供更多更好的場所和場景，實現產城融合，我們的行業依然可期！

　　廣州市房地產行業協會執行會長陸毅：

　　行業正在積蓄自發修復的動能

　　隨著國家系列調控政策的逐步落地顯效和房地產長效機制的不斷夯實，行業發展前景仍然是穩定向好的。在歷經調整和陣痛之后，行業正在積蓄自發修復的動能，在新發展理念的指引下，相信將會向著高質量、可持續性發展的大方向穩步邁進。

　　在2023年，廣州市房地產行業協會先后主辦番禺、越秀、增城、白云、黃埔、荔灣六區的房地產博覽會，致力為提振市場信心、激發消費活力、更好地滿足居民剛性和改善性住房需求、推動區域經濟社會發展提供助力，取得了良好的成效。新的一年里，廣州市房協將進一步做好暖企紓困服務，引導和幫助廣大企業立足長期主義，于行業變局中搶抓新機遇、探索新模式，以高品質的產品和服務贏得客戶和市場，共同推動廣州房地產業良性循環和健康發展。

　　中指研究院華南地產大區總經理楊紅俠：

　　明年廣州樓市有三大期待

　　明年的廣州樓市有三個方面值得期待。一是政策方面仍有優化空間值得期待。中心城區的購買交易政策以及二套房房貸利率等仍然有可以優化的預期。目前二手房的掛牌量較大，在政策支持下得到進一步釋放。而政策端向“賣一買一”等改善型需求傾斜也有望進一步優化，促使這些可轉化的剛改和改善性需求進一步釋放，從而為市場提供一些調節空間。

　　二是在購買更具有性價比的房產上值得期待。今年溢價地塊的項目，2024年入市以及明年城中村改造都將會對市場成交量產生一定帶動作用。而在高庫存影響下，部分區域，如遠郊增城、南沙、花都等以價換量態勢或延續。三是預計2024年房企會更加注重戶型設計、空間利用、產品質量、服務方面的提升，對購房者而言住房消費的體驗將更好。

　　整體來看，在政策持續發力下，2024年市場量價表現或相對穩健，有望逐漸筑底恢復。