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“滬九條”新政將如何影響房地產(chǎn)市場：房價(jià)會(huì)不會(huì)漲？出手時(shí)機(jī)到了嗎？

編輯：2024-06-01 09:13:18

　　澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏 秦盛 唐屹

　　5月27日晚，上海樓市“滬九條”新政落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調(diào)，非戶籍限購松綁，多孩家庭增加購房額度……一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，上海樓市將迎來哪些變化？房價(jià)會(huì)漲嗎？現(xiàn)在應(yīng)該出手買房了嗎？澎湃新聞邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家就上述問題進(jìn)行分析和展望。

　　澎湃新聞：在5月17日央行發(fā)布系列政策組合拳后，上海密集出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，釋放了什么信號(hào)？背后有哪些原因？

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：這一次上海的政策我也做了很多效果的監(jiān)測，感受出來上海這次政策市場反應(yīng)非常明顯。包括關(guān)于買房的一些政策，到底要不要去買房、買哪里，很多朋友都來咨詢。這說明政策其實(shí)還是非常有效果的，或者說老百姓對(duì)這個(gè)政策關(guān)注度還是比較高的。剛才我也注意到一個(gè)詞，叫“滬九條”，以前通常叫上海的新政，但是“滬九條”說明不是單一的一個(gè)政策，是一攬子政策。



　　此前，我們講北上廣深的政策調(diào)整主要是限購的放松。這次一個(gè)比較大的亮點(diǎn)是下調(diào)了首付比例，這就說明是對(duì)5月17日央行政策進(jìn)行了落實(shí)。

　　所以說上海這次的政策其實(shí)是分為兩個(gè)方面：一是對(duì)原有的限購政策的放松，二是對(duì)5月17日央行信貸政策進(jìn)一步吸收落實(shí)。

　　大家關(guān)心的限購政策包括外地戶籍社保、單身人士、人才購房、離異家庭、多孩家庭等，買房的一些政策逐漸放松。銀行貸款的政策包括首付比例、房貸利率，還有公積金貸款額度方面的調(diào)整。

　　“滬九條”里面還有其他一些比較豐富的內(nèi)容，比如以舊換新的購房補(bǔ)貼，這也是個(gè)首創(chuàng)，還有高品質(zhì)住宅等等一系列內(nèi)容。所以說這次政策的信息量很大，市場反應(yīng)也非常好。

　　我認(rèn)為，這充分說明，上海在堅(jiān)持一城一策、精準(zhǔn)施策的基礎(chǔ)上落實(shí)了非常好的政策內(nèi)容。

　　58安居客研究院院長張波：我非常同意，“滬九條”的落地雖然時(shí)間是5月27日，和中央層面釋放的信貸政策差了十天，但其實(shí)本身是對(duì)5月17日政策的一個(gè)實(shí)際落實(shí)。因?yàn)?月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消貸款利率的下限，但是具體執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橛擅總€(gè)省來具體確定，所以當(dāng)時(shí)大家對(duì)于上海能到一個(gè)什么水平，其實(shí)市場還是眾說紛紜的。尤其是二套房，我們都知道上海以往的限購非常嚴(yán)，整個(gè)首付的門檻也非常高，市場熱的時(shí)候，二套房的首付再加上一些稅費(fèi)，成本加上去，基本上能達(dá)到買一套房的80%以上了。對(duì)于很多換房人群來說，買房壓力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟進(jìn)到什么程度。很多人都說如果調(diào)到40%已經(jīng)屬于比較好的了，這次政策出臺(tái)的力度是明顯大于市場預(yù)期的，所以效果真的非常好。

　　政策出來當(dāng)天晚上到12點(diǎn)還沒有睡覺，很多朋友在找我，問當(dāng)下買房的一些情況，比如是不是符合買房條件，問的非常多，我印象非常深。

　　所以上海出臺(tái)的政策給市場釋放的信號(hào)，一方面我們認(rèn)為是推進(jìn)整個(gè)市場的平穩(wěn)發(fā)展，延續(xù)430政治局會(huì)議提到的“消化存量、優(yōu)化增量”的落實(shí)。另一方面我們看到上海的政策出臺(tái)的維度也非常細(xì)膩，照顧到層層面面。比如普通購房人群的首付的調(diào)整、利率調(diào)整，還考慮到多子女家庭是不是能多買一套房，以舊換新過程中提供相應(yīng)的補(bǔ)貼等。可以想象，在出臺(tái)政策之前，政府對(duì)于上海本身的市場的情況做了非常細(xì)致的排摸，才能出臺(tái)非常有針對(duì)性的政策。

　　我們認(rèn)為，這次的政策出臺(tái)之后會(huì)對(duì)市場起到比較大的效果，尤其是在大尺度的降低限購門檻以及首付調(diào)整這個(gè)層面。

　　整體來看，我們認(rèn)為政策釋放的信號(hào)非常積極，而且不止對(duì)于上海，大家也期待其他三個(gè)一線城市出臺(tái)跟進(jìn)的政策，以及很多二線城市期待看到上海這樣的城市出現(xiàn)市場回暖后，帶動(dòng)更多的城市迎來市場的回穩(wěn)。

　　澎湃新聞：此次限購政策調(diào)整對(duì)象包括外地戶籍、人才購房、單身人士、離異家庭、住房贈(zèng)予、企業(yè)購房、多孩家庭，哪幾項(xiàng)政策力度最大？

　　58安居客研究院院長張波：我個(gè)人的判斷是這樣的，結(jié)合市場的需求以及安居客線上的數(shù)據(jù)，在今年前四個(gè)月，整個(gè)外環(huán)外區(qū)域總價(jià)在三四百萬元的占比是非常高的，占比在三成左右。另外一類人群是總價(jià)在400萬至600萬元之間，占比也非常高。這部分人群特點(diǎn)比較明顯，一類是剛需人群，一類是首次改善人群。

　　這些人群在以往上車的壓力是比較大的，也就是首付的壓力，因?yàn)槭赘兜臈l件會(huì)比較高。

　　另外很多人還未必具有購買房子的資格，所以從這個(gè)條件來看，我認(rèn)為對(duì)于市場力度最大的，還是對(duì)于這些購房人群限購的一個(gè)放松以及首付比例的調(diào)整。

　　在限購放松里面，我個(gè)人比較看好的，或者說思考的比較細(xì)膩的政策是對(duì)于單身人群的限購放松。即對(duì)外環(huán)以內(nèi)的二手房定向去做放松。

　　這個(gè)政策可以解決兩個(gè)問題。第一個(gè)問題是解決很多非戶籍單身人群，他不是只想買外環(huán)外的，他也想買很多市中心里面位置比較好一些的房子。以往的政策其實(shí)不能照顧他這樣的需求。同時(shí)政策也兼顧到另一個(gè)層面，就是市場上還有很多置換人群，他是以舊換新的，他要把手里的舊房子去賣掉。通過剛才的這個(gè)政策，也可以釋放單身購房人群的購買力，所以這個(gè)政策是一石二鳥，我覺得這個(gè)政策效果比較大，對(duì)于市場的拉動(dòng)作用也會(huì)比較明顯。

　　第二就是購房門檻降低，尤其是二套房購房門檻降低。

　　前面我也提到，首套房的門檻降低的確會(huì)對(duì)于市場有影響。但是二套房降低的幅度從市場面實(shí)際的感受來說是最大的，會(huì)讓很多人在當(dāng)下能夠積極入市。

　　舉個(gè)例子來說，在上海，如果是改善買800萬到1000萬元房子的，其實(shí)占比還蠻高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000萬元的房子，至少準(zhǔn)備700萬元的首付資金。新政后，首付比例35%，按這個(gè)來算的話，只要350萬元。這樣的話整個(gè)上車的門檻是大大降低的，因此我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)于市場拉動(dòng)作用會(huì)比較強(qiáng)。

　　第三就是利率降低。原來上海的房貸利率是非常高的。早幾年首套房的房貸利率都要進(jìn)行相應(yīng)的上浮，現(xiàn)在二套房的房貸利率都能進(jìn)行相應(yīng)的下調(diào)，對(duì)于很多老百姓來說，買房月供的壓力會(huì)大大減少。

　　因此，我認(rèn)為力度最大的從排序來看，首先是限購放松，第二個(gè)是購房門檻降低，第三是利率調(diào)整，這三個(gè)是對(duì)市場影響最主要的政策。

　　澎湃新聞：此次單身人士購房擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，對(duì)上海的二手房市場會(huì)有哪些影響？

　　易居研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：從去年開始我們就注意到房地產(chǎn)有一個(gè)新的現(xiàn)象，就是二手房的掛牌量增加。以前二手房有掛牌這個(gè)說法，但是沒有掛牌量激增這個(gè)說法，是2023年以來出現(xiàn)的一個(gè)新的情況，而且這個(gè)新的情況全國各地都有。這也引發(fā)我們當(dāng)時(shí)去思考房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一些什么變化，我們認(rèn)為其中有一個(gè)重要的變化，就是二手房好像不太好賣了。

　　二手房不太好賣會(huì)產(chǎn)生什么問題呢？二手房賣不掉，他就沒能力去換房，所以整個(gè)鏈條其實(shí)是打亂了，或者說沒有疏通。所以這次新政，尤其是非戶籍單身人士可以在外環(huán)以內(nèi)買房，我認(rèn)為很大程度上說明是對(duì)整個(gè)二手房市場是重視的。

　　另一個(gè)方面，剛才提到一個(gè)詞“外環(huán)內(nèi)”，這個(gè)詞很有意思，很多人來問“嚴(yán)老師這個(gè)外環(huán)內(nèi)是什么意思，是外環(huán)跟內(nèi)環(huán)之間呢，還是說外環(huán)的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海發(fā)布的政策對(duì)于單身人士買房叫外環(huán)外，現(xiàn)在叫外環(huán)內(nèi)，這樣去理解就清楚，一個(gè)叫外環(huán)外，一個(gè)叫外環(huán)內(nèi)，那就是以外環(huán)這條線為界限。

　　也就是說，外環(huán)外區(qū)域，非戶籍單身可以買一套新房或者買一套二手房；調(diào)整后，非戶籍單身可以買中心城區(qū)的二手房，都是只能買一套。

　　舉個(gè)例子，就是單身的人士如果你有三年社保，就可以在黃浦區(qū)買一套二手房。

　　所以我認(rèn)為，我們這些政策接下來會(huì)慢慢發(fā)酵的，會(huì)慢慢產(chǎn)生效應(yīng)的。剛出政策大家可能不太了解，隨著這個(gè)政策的效應(yīng)釋放，接下來會(huì)有更多的人關(guān)注二手房，二手房整個(gè)市場交易量應(yīng)該是會(huì)明顯提升的。

　　58安居客研究院院長張波：有兩個(gè)詞我說出來大家可能感觸非常深，一個(gè)詞叫“老破小”，另一個(gè)詞叫“遠(yuǎn)大新”。對(duì)于很多非戶籍的單身人群來說，之前給他的選項(xiàng)只有遠(yuǎn)大新，就是你可以買外環(huán)以外的。同樣300萬元，你可能是大一些的，住得舒服一點(diǎn)的。但是你想買外環(huán)內(nèi)的老破小沒有機(jī)會(huì)，沒有給你買房子的資格。但是從市場調(diào)研，包括我們用戶在線上的找房數(shù)據(jù)來看，可以非常清晰地看到很多的年輕人，包括新上海人，他在市區(qū)外環(huán)以內(nèi)找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市區(qū)里有一個(gè)更加便捷的交通的這樣一個(gè)生活。

　　這次的政策其實(shí)是起到很好作用，給到更多想買老破小的人比較好的一個(gè)機(jī)會(huì)。我們也堅(jiān)信政策出臺(tái)之后，整個(gè)市中心的二手房的成交量未來會(huì)有一個(gè)相對(duì)明顯的提升。

　　另一個(gè)和二手房相關(guān)的政策是支持企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租住，要求是一些2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房。那么對(duì)于外環(huán)內(nèi)的二手房會(huì)起到一個(gè)很積極的作用。結(jié)合著以舊換新工作的推進(jìn)，是一個(gè)多維度的作用。

　　二手房其實(shí)也不止外環(huán)內(nèi)，外環(huán)以外的改善型的二手房關(guān)注的人會(huì)更多。因?yàn)榭們r(jià)要能夠控制的合理的情況下，可能選擇外環(huán)外的區(qū)域會(huì)比較多一些。總體來看，這一輪的政策出臺(tái)之后，單從二手房層面來看，外環(huán)以內(nèi)的二手房在短期內(nèi)的市場拉動(dòng)作用會(huì)更加明顯一點(diǎn)。

　　澎湃新聞：新政落地后從市場反饋來看，不同群體的反饋和想法還是不太一樣，有一些比較猶豫的客戶是比較激動(dòng)的，還有一部分客戶是持觀望的態(tài)度，此次新政落地后會(huì)對(duì)市場有哪些影響？如何看待和分析當(dāng)前上海樓市？

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：剛才也講到了客戶的心態(tài)，有些可能比較焦慮要不要買，有些在觀望。我周邊也有些人會(huì)來問這些問題，我會(huì)給他講講我的想法，就是你所關(guān)心的這些問題，其實(shí)主要的核心點(diǎn)還是在價(jià)格上，就是大家還是在擔(dān)心價(jià)格會(huì)不會(huì)變。

　　價(jià)格我覺得總體來講還是會(huì)保持比較穩(wěn)定的。為什么這么說？第一，它往下跌的可能性還有沒有呢，邏輯上講，因?yàn)橘I的人多起來了，所以價(jià)格相對(duì)來說能夠托住。第二，它會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策價(jià)格突然就炒起來呢，盡管網(wǎng)上現(xiàn)在也有說一些房東價(jià)格在漲，但是考慮到目前二手房的掛牌量、新房的庫存量等等，它決定了價(jià)格不可能拉起來。

　　我們鼓勵(lì)大家積極去買房，但買房的心態(tài)要好，不要因?yàn)榭吹揭粋€(gè)新聞或者比較極端的事件就很慌，導(dǎo)致決策比較著急，實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)市場跟以前還是有點(diǎn)差異的。如果老百姓決策更加理性也是好事，而不是說像以前去資格造假、拼著命去買，這會(huì)產(chǎn)生恐慌的情緒，最后也會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來看，供大于求的情況下，買房的可選擇面還是很多的。張?jiān)洪L剛才提到“老破小”和“遠(yuǎn)大新”，作為一個(gè)買房者來講，到底會(huì)選哪一種房子，兩種都有一定的優(yōu)點(diǎn)，也有一定的缺點(diǎn)。我們也研究過，從第一本能的反應(yīng)上來講，可能會(huì)想選市區(qū)的，因?yàn)樗囟卧谶@里，但如果郊區(qū)正好推了一批地段還不錯(cuò)的房子，考慮到結(jié)婚、多孩家庭，他可能又會(huì)覺得買郊區(qū)的房子好。其實(shí)每一種產(chǎn)品，都有客戶存在，老百姓買房的心態(tài)也會(huì)變化。

　　老百姓的想法各有差異，也要建立在對(duì)市場本身的規(guī)律的認(rèn)識(shí)上，就是接下來這個(gè)量怎么走，價(jià)怎么走。我剛才已經(jīng)基本上點(diǎn)出來了，量肯定是會(huì)上升的，價(jià)呢往上往下的這個(gè)空間比較小，基本上相對(duì)來說會(huì)保持平穩(wěn)的。所以說量升價(jià)穩(wěn)是我今天研究得出的一個(gè)趨勢。

　　58安居客研究院院長張波：現(xiàn)在從成交量還不能直接體現(xiàn)效果，我們以線上的找房熱度來反映一下，政策出臺(tái)當(dāng)天晚上的6點(diǎn)到晚上的12點(diǎn)，線上用戶找房熱度跟5月26日相比上漲了20%，跟上一周相比上漲了超過30%。也就是說，政策出臺(tái)之后市場反應(yīng)是非常快的。從線上找房的區(qū)域分布看，二手房體現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)的熱度非常高；外環(huán)外幾大新城的新房熱度也是非常高的。

　　我們也提幾個(gè)關(guān)鍵詞跟大家聊聊，剛才嚴(yán)總提到的選房的思路非常好。

　　價(jià)格是個(gè)錨點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人買不買房子一定會(huì)看價(jià)格。2014年、2015年這一波，我們當(dāng)時(shí)也是庫存比較高的時(shí)候，當(dāng)時(shí)推過一個(gè)去庫存政策。去庫存從實(shí)際的效果來說，是用漲價(jià)去庫存，無論哪個(gè)城市，基本上全國層面的批量上漲，造成了大家恐慌性的入場去買房的現(xiàn)象增多，后面整個(gè)政策又進(jìn)行相應(yīng)的一個(gè)收緊。

　　但這一次，我跟剛才嚴(yán)總的觀點(diǎn)是一致，這次不會(huì)采取這個(gè)策略，不會(huì)采取所謂的通過漲價(jià)的方式拉動(dòng)大家入場。如果只是通過漲價(jià)的方式，那相對(duì)來說操作又回到原來的老路上面，后面還是要打壓房價(jià)。

　　現(xiàn)在比較重要的不是通過漲價(jià)去庫存，而是通過穩(wěn)價(jià)格來達(dá)到市場去庫存的這個(gè)效果，而且是定向的去庫存。

　　這里我要提一個(gè)詞——筍盤。筍盤就是市場上低于整個(gè)小區(qū)均價(jià)的這些房源。如果你今年去找的話，在5月17日往前走，你會(huì)找到很多的筍盤，而且真正要買的時(shí)候整個(gè)溢價(jià)空間在10%甚至15%。但這個(gè)政策出來之后，雖然房價(jià)不會(huì)漲，但是有一點(diǎn)是很肯定的，筍盤的量會(huì)減少。就是明顯低于小區(qū)均價(jià)的盤一定會(huì)減少。

　　第二個(gè)溢價(jià)空間會(huì)變小。原來比如說掛牌是500萬元，溢價(jià)空間是15%，現(xiàn)在給到的溢價(jià)空間不會(huì)有那么多了，可能只有五個(gè)點(diǎn)。在這個(gè)情況下，并不說原來500萬元的房子，現(xiàn)在價(jià)格猛地要往上漲到550萬、600萬元，因?yàn)椴皇沁@樣的一個(gè)市場，而是整個(gè)議價(jià)空間變小。

　　從實(shí)際層面看，過幾個(gè)月我們一定會(huì)看到上海的二手房的價(jià)格會(huì)慢慢趨穩(wěn)，甚至有小幅上揚(yáng)的可能性，大幅上揚(yáng)不會(huì)出現(xiàn)。

　　我們也統(tǒng)計(jì)了一下上海前四個(gè)月二手房的數(shù)據(jù)，可以給大家分享一下。今年前四個(gè)月，上海二手住宅成交了大約53000套，成交均價(jià)是在5.6萬元/平方米，去年同期的成交均價(jià)是在6.1萬元/平方米，今年成交均價(jià)比去年確實(shí)是降了。今年這個(gè)政策出臺(tái)之后，我們認(rèn)為二手房的市場會(huì)慢慢恢復(fù)，它可能到不了6.1萬元/平方米這樣一個(gè)價(jià)格水平，可能從5.6萬元/平方米慢慢往上到5.8萬元、5.9萬元，或者到6萬元這樣的一個(gè)水平，我們是能看到的。二手房市場會(huì)慢慢恢復(fù)到相對(duì)理性的價(jià)格水平。

　　新房市場受供應(yīng)關(guān)系影響會(huì)比較大一些。今年前幾批次的供應(yīng)里10萬元+以上的房子，就是中高端的房子會(huì)比較多。所以大家要買新房的話，可能中高端的項(xiàng)目的供應(yīng)量也會(huì)比較大。

　　我們認(rèn)為后續(xù)雖然房價(jià)看上去是穩(wěn)的，但我還是要給大家一個(gè)建議，就是不同區(qū)域它是分化的，并不是說這個(gè)政策出來之后，所有區(qū)域漲幅都是一樣的，是受整個(gè)大的供求關(guān)系的影響。

　　一般來說，我們認(rèn)為，越靠近一些CBD周邊的或者是有產(chǎn)業(yè)的，比如漕河涇、張江，這些產(chǎn)業(yè)為主的，或者整個(gè)市場的需求量比較大的地方，它的價(jià)格相對(duì)來說穩(wěn)定性會(huì)更強(qiáng)一些。

　　一些外圍的區(qū)域，本來進(jìn)到這個(gè)區(qū)域買房比較少的，比方說整個(gè)郊環(huán)以外的部分區(qū)域，本身市場新增的外來需求量相對(duì)來說比起市中心肯定是有限的，所以這些區(qū)域溢價(jià)空間可能在短期內(nèi)還會(huì)保持一個(gè)相對(duì)比較大的區(qū)間。

　　澎湃新聞：上海此次不僅在住房限購政策上進(jìn)行松綁，對(duì)商貸首付比例和公積金貸款方面也進(jìn)一步作出調(diào)整，在系列政策下，大家也擔(dān)心會(huì)不會(huì)促進(jìn)房價(jià)“報(bào)復(fù)性”上漲？

　　58安居客研究院院長張波：當(dāng)下其實(shí)不存在報(bào)復(fù)性上漲的可能性。

　　我們經(jīng)歷了從1998年房改一直到現(xiàn)在這一輪的調(diào)整，經(jīng)歷了二十多年，基本上房價(jià)會(huì)有波折，但是房價(jià)總體都是上漲的。無論你在哪個(gè)城市買房，在2021年之前，基本上都有可能賺到錢，只是賺多賺少的一個(gè)問題。

　　通過這一輪的深度調(diào)整，不只是上海，很多全國的購房人群都能深刻地感受到房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)本身來說，不是給所有人一定帶來投資財(cái)富的增加。

　　那么在這個(gè)情況下，大家經(jīng)歷過這一波市場波動(dòng)后，大家思路是非常清晰的。當(dāng)下凡是要進(jìn)入到市場上去進(jìn)行購房的人群，個(gè)體和家庭為單位都是自住為需求的，無論是首套的剛需或者二套的改善都是自用的。

　　自用只會(huì)考慮到現(xiàn)在買還是晚一點(diǎn)買更劃算。大家不會(huì)考慮現(xiàn)在買了之后，過幾年我能不能靠這個(gè)房子賣掉去賺多少錢。大家所思考的問題點(diǎn)在于我現(xiàn)在買下來以后別虧了。

　　比如說我現(xiàn)在早買三個(gè)月，四個(gè)月以后我虧了，可能擔(dān)心這個(gè)，而不是說我買了之后，過幾年我要把它再拋掉，通過炒房我大賺一筆，不是這樣的一個(gè)思路啊。

　　原來我們都在提一個(gè)詞，“一二手房倒掛”，現(xiàn)在一二手房倒掛的情況基本上看不到了，非常非常少見了。

　　整個(gè)市場房價(jià)回調(diào)到一定程度之后，大家現(xiàn)在再去買房的心態(tài)出現(xiàn)了很多的變化。最主流的一個(gè)變化就是買房不是為了投資，而是為了自住。所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，很清晰地會(huì)感受到我們下一步的市場變化，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的這種可能性。

　　房價(jià)我也非常同意嚴(yán)總的觀點(diǎn)，從政府的調(diào)控思路來說，也是希望房價(jià)整體保持穩(wěn)定。但從長遠(yuǎn)的大的發(fā)展來看，因?yàn)閲胰珖鴮用鏁?huì)推雙軌制，這里面最重要的一點(diǎn)，未來保障的歸保障，市場的歸市場。那么后面的商品房的市場，在房地產(chǎn)恢復(fù)到平穩(wěn)之后，商品房的價(jià)格會(huì)更多地由市場來決定；那么上海很多的新青年、新市民，他們的居住也更多地由保障房來解決，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，來解決更多的新青年、新市民的居住問題。

　　所以從長遠(yuǎn)來看，整個(gè)上海房價(jià)的變化和上海的整個(gè)戶籍人口、常住人口，包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整體都息息相關(guān)。整體來看，中國所有的城市當(dāng)中，我個(gè)人一直都比較堅(jiān)定認(rèn)為上海這個(gè)城市的房價(jià)本身的一個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抗跌能力也都是非常強(qiáng)的。

　　換句話來說，給到很多澎湃的線上網(wǎng)友的建議是，如果當(dāng)下你是真的自住需求，在猶豫不決的，那在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，你可以多看一看，多比一比，去選擇適合你的房子。雖然房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，但是有了這個(gè)政策之后，房價(jià)也不會(huì)再出現(xiàn)明顯的下跌。房價(jià)會(huì)開始逐步回穩(wěn)的，只是在不同區(qū)域它會(huì)出現(xiàn)一定的分化。

　　目前的政策和市場環(huán)境，是入市的好時(shí)機(jī)嗎？

　　58安居客研究院院長張波：從線上的數(shù)據(jù)來看，包括跟朋友的溝通來看，當(dāng)下處于猶豫不決的人在減少。

　　這個(gè)政策出臺(tái)之后，我的判斷是，6月市場預(yù)期會(huì)越來越明確，市場后續(xù)價(jià)格的變化，包括不同區(qū)域的變化會(huì)越來越明顯，所以在這個(gè)背景下，會(huì)有更多的人進(jìn)入到市場當(dāng)中來。對(duì)于自住型的買房者，我個(gè)人給大家的建議是可以到市場上去多看看，尤其是二手房，現(xiàn)在還有不少議價(jià)空間。從下半年來看，我認(rèn)為議價(jià)空間減小的可能性還是比較大的。房價(jià)不會(huì)漲，但是議價(jià)空間會(huì)減小。

　　第二，在當(dāng)下這個(gè)環(huán)境下，我給大家的建議是買房還是量入為出。因?yàn)橐酝蠹叶枷矚g跳一跳、夠一夠，比如說我是能買500萬元的，我覺得跳一跳我買個(gè)800萬元的，覺得以后越來越好，所以應(yīng)該要買更大一點(diǎn)。在當(dāng)下這個(gè)情況下，我建議大家還是量入為出，根據(jù)自身的情況做相應(yīng)的調(diào)整和選擇。比如說你是結(jié)婚之后有一個(gè)小孩，你想面積換大一些，那你不要因?yàn)檫@個(gè)面積換大之后總價(jià)過高，壓力過大。其實(shí)房子只是一個(gè)水泥空間，里面承載的是我們的生活，生活過得好不好，不是因?yàn)槟惴孔拥拿娣e大不大，不是因?yàn)槟愕姆孔邮窃谑兄行哪膫€(gè)位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通過買這個(gè)房給你的壓力是不是能承受幾方面綜合起來考慮的。所以我建議大家不要過高地去加杠桿。雖然國家給到杠桿的力度越來越高，但量入為出是比較適合的一種方式。

　　還有一個(gè)建議是買房的話，還款方式、貸款利率要和銀行做相應(yīng)的溝通，現(xiàn)在銀行給到的利率優(yōu)惠也是比較多的。還有就是公積金的政策，現(xiàn)在公積金貸款的額度家庭最高可以貸160萬元，如果你是買400萬元以內(nèi)的房子，那你用到160萬元的公積金，商業(yè)貸款就少了，多子女家庭公積金最高可以貸到192萬元，將近200萬元了，每個(gè)月的還款壓力也變小了。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：政策的目標(biāo)很清晰，不是說為了把價(jià)格拉起來，而是說要把市場的量給做起來。所以從政策期望的一個(gè)比較理想的狀態(tài)，那肯定是希望大家都去買房。這是政策上的一個(gè)導(dǎo)向。

　　實(shí)際過程中來講，這個(gè)政策客觀來講確實(shí)是降低購房門檻和成本的。

　　澎湃新聞：隨著各地陸續(xù)解除房地產(chǎn)限制措施，后續(xù)是否需要擔(dān)心市場過熱的風(fēng)險(xiǎn)？

　　58安居客研究院院長張波：短期我認(rèn)為市場不存在過熱風(fēng)險(xiǎn)這樣的擔(dān)心。短期我們首先的主要任務(wù)還是把市場先拉回正軌來。所謂過熱現(xiàn)象無非就是量價(jià)齊升，而且房價(jià)上漲的速度過快。

　　剛才我們在直播當(dāng)中就反復(fù)在討論這個(gè)問題，其實(shí)目前不具備這樣的一個(gè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場不只是政策本身對(duì)于樓市的影響，還有整個(gè)大的環(huán)境各方面因素，林林總總的會(huì)對(duì)大家的預(yù)期形成一定的影響。所以從大的基礎(chǔ)來說不具備，所以這個(gè)不用太擔(dān)心。

　　關(guān)于未來短期內(nèi)會(huì)不會(huì)限購全面取消，我認(rèn)為短期就是從兩年左右的這個(gè)時(shí)間來看，我認(rèn)為不會(huì)，北上深這三個(gè)城市取消的可能性非常之低。但從長期來看，我認(rèn)為市場會(huì)出現(xiàn)由限購調(diào)節(jié)市場變成稅收調(diào)節(jié)市場。因?yàn)閲衣龝?huì)推進(jìn)雙軌制的一個(gè)方式。商品房市場會(huì)通過各種類似于我們中國香港、澳門通過額外的印花稅的方式來調(diào)節(jié)市場。以后可能會(huì)涉及房產(chǎn)稅方面來對(duì)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不再會(huì)嚴(yán)格地通過行政性的限購來嘗試。所以從長期來看，限購的取消肯定是一個(gè)大趨勢。


“滬九條”新政將如何影響房地產(chǎn)市場：房價(jià)會(huì)不會(huì)漲？出手時(shí)機(jī)到了嗎？

編輯：2024-06-01 09:13:18

　　澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏 秦盛 唐屹

　　5月27日晚，上海樓市“滬九條”新政落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調(diào)，非戶籍限購松綁，多孩家庭增加購房額度……一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，上海樓市將迎來哪些變化？房價(jià)會(huì)漲嗎？現(xiàn)在應(yīng)該出手買房了嗎？澎湃新聞邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家就上述問題進(jìn)行分析和展望。

　　澎湃新聞：在5月17日央行發(fā)布系列政策組合拳后，上海密集出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，釋放了什么信號(hào)？背后有哪些原因？

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：這一次上海的政策我也做了很多效果的監(jiān)測，感受出來上海這次政策市場反應(yīng)非常明顯。包括關(guān)于買房的一些政策，到底要不要去買房、買哪里，很多朋友都來咨詢。這說明政策其實(shí)還是非常有效果的，或者說老百姓對(duì)這個(gè)政策關(guān)注度還是比較高的。剛才我也注意到一個(gè)詞，叫“滬九條”，以前通常叫上海的新政，但是“滬九條”說明不是單一的一個(gè)政策，是一攬子政策。



　　此前，我們講北上廣深的政策調(diào)整主要是限購的放松。這次一個(gè)比較大的亮點(diǎn)是下調(diào)了首付比例，這就說明是對(duì)5月17日央行政策進(jìn)行了落實(shí)。

　　所以說上海這次的政策其實(shí)是分為兩個(gè)方面：一是對(duì)原有的限購政策的放松，二是對(duì)5月17日央行信貸政策進(jìn)一步吸收落實(shí)。

　　大家關(guān)心的限購政策包括外地戶籍社保、單身人士、人才購房、離異家庭、多孩家庭等，買房的一些政策逐漸放松。銀行貸款的政策包括首付比例、房貸利率，還有公積金貸款額度方面的調(diào)整。

　　“滬九條”里面還有其他一些比較豐富的內(nèi)容，比如以舊換新的購房補(bǔ)貼，這也是個(gè)首創(chuàng)，還有高品質(zhì)住宅等等一系列內(nèi)容。所以說這次政策的信息量很大，市場反應(yīng)也非常好。

　　我認(rèn)為，這充分說明，上海在堅(jiān)持一城一策、精準(zhǔn)施策的基礎(chǔ)上落實(shí)了非常好的政策內(nèi)容。

　　58安居客研究院院長張波：我非常同意，“滬九條”的落地雖然時(shí)間是5月27日，和中央層面釋放的信貸政策差了十天，但其實(shí)本身是對(duì)5月17日政策的一個(gè)實(shí)際落實(shí)。因?yàn)?月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消貸款利率的下限，但是具體執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橛擅總€(gè)省來具體確定，所以當(dāng)時(shí)大家對(duì)于上海能到一個(gè)什么水平，其實(shí)市場還是眾說紛紜的。尤其是二套房，我們都知道上海以往的限購非常嚴(yán)，整個(gè)首付的門檻也非常高，市場熱的時(shí)候，二套房的首付再加上一些稅費(fèi)，成本加上去，基本上能達(dá)到買一套房的80%以上了。對(duì)于很多換房人群來說，買房壓力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟進(jìn)到什么程度。很多人都說如果調(diào)到40%已經(jīng)屬于比較好的了，這次政策出臺(tái)的力度是明顯大于市場預(yù)期的，所以效果真的非常好。

　　政策出來當(dāng)天晚上到12點(diǎn)還沒有睡覺，很多朋友在找我，問當(dāng)下買房的一些情況，比如是不是符合買房條件，問的非常多，我印象非常深。

　　所以上海出臺(tái)的政策給市場釋放的信號(hào)，一方面我們認(rèn)為是推進(jìn)整個(gè)市場的平穩(wěn)發(fā)展，延續(xù)430政治局會(huì)議提到的“消化存量、優(yōu)化增量”的落實(shí)。另一方面我們看到上海的政策出臺(tái)的維度也非常細(xì)膩，照顧到層層面面。比如普通購房人群的首付的調(diào)整、利率調(diào)整，還考慮到多子女家庭是不是能多買一套房，以舊換新過程中提供相應(yīng)的補(bǔ)貼等。可以想象，在出臺(tái)政策之前，政府對(duì)于上海本身的市場的情況做了非常細(xì)致的排摸，才能出臺(tái)非常有針對(duì)性的政策。

　　我們認(rèn)為，這次的政策出臺(tái)之后會(huì)對(duì)市場起到比較大的效果，尤其是在大尺度的降低限購門檻以及首付調(diào)整這個(gè)層面。

　　整體來看，我們認(rèn)為政策釋放的信號(hào)非常積極，而且不止對(duì)于上海，大家也期待其他三個(gè)一線城市出臺(tái)跟進(jìn)的政策，以及很多二線城市期待看到上海這樣的城市出現(xiàn)市場回暖后，帶動(dòng)更多的城市迎來市場的回穩(wěn)。

　　澎湃新聞：此次限購政策調(diào)整對(duì)象包括外地戶籍、人才購房、單身人士、離異家庭、住房贈(zèng)予、企業(yè)購房、多孩家庭，哪幾項(xiàng)政策力度最大？

　　58安居客研究院院長張波：我個(gè)人的判斷是這樣的，結(jié)合市場的需求以及安居客線上的數(shù)據(jù)，在今年前四個(gè)月，整個(gè)外環(huán)外區(qū)域總價(jià)在三四百萬元的占比是非常高的，占比在三成左右。另外一類人群是總價(jià)在400萬至600萬元之間，占比也非常高。這部分人群特點(diǎn)比較明顯，一類是剛需人群，一類是首次改善人群。

　　這些人群在以往上車的壓力是比較大的，也就是首付的壓力，因?yàn)槭赘兜臈l件會(huì)比較高。

　　另外很多人還未必具有購買房子的資格，所以從這個(gè)條件來看，我認(rèn)為對(duì)于市場力度最大的，還是對(duì)于這些購房人群限購的一個(gè)放松以及首付比例的調(diào)整。

　　在限購放松里面，我個(gè)人比較看好的，或者說思考的比較細(xì)膩的政策是對(duì)于單身人群的限購放松。即對(duì)外環(huán)以內(nèi)的二手房定向去做放松。

　　這個(gè)政策可以解決兩個(gè)問題。第一個(gè)問題是解決很多非戶籍單身人群，他不是只想買外環(huán)外的，他也想買很多市中心里面位置比較好一些的房子。以往的政策其實(shí)不能照顧他這樣的需求。同時(shí)政策也兼顧到另一個(gè)層面，就是市場上還有很多置換人群，他是以舊換新的，他要把手里的舊房子去賣掉。通過剛才的這個(gè)政策，也可以釋放單身購房人群的購買力，所以這個(gè)政策是一石二鳥，我覺得這個(gè)政策效果比較大，對(duì)于市場的拉動(dòng)作用也會(huì)比較明顯。

　　第二就是購房門檻降低，尤其是二套房購房門檻降低。

　　前面我也提到，首套房的門檻降低的確會(huì)對(duì)于市場有影響。但是二套房降低的幅度從市場面實(shí)際的感受來說是最大的，會(huì)讓很多人在當(dāng)下能夠積極入市。

　　舉個(gè)例子來說，在上海，如果是改善買800萬到1000萬元房子的，其實(shí)占比還蠻高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000萬元的房子，至少準(zhǔn)備700萬元的首付資金。新政后，首付比例35%，按這個(gè)來算的話，只要350萬元。這樣的話整個(gè)上車的門檻是大大降低的，因此我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)于市場拉動(dòng)作用會(huì)比較強(qiáng)。

　　第三就是利率降低。原來上海的房貸利率是非常高的。早幾年首套房的房貸利率都要進(jìn)行相應(yīng)的上浮，現(xiàn)在二套房的房貸利率都能進(jìn)行相應(yīng)的下調(diào)，對(duì)于很多老百姓來說，買房月供的壓力會(huì)大大減少。

　　因此，我認(rèn)為力度最大的從排序來看，首先是限購放松，第二個(gè)是購房門檻降低，第三是利率調(diào)整，這三個(gè)是對(duì)市場影響最主要的政策。

　　澎湃新聞：此次單身人士購房擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，對(duì)上海的二手房市場會(huì)有哪些影響？

　　易居研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：從去年開始我們就注意到房地產(chǎn)有一個(gè)新的現(xiàn)象，就是二手房的掛牌量增加。以前二手房有掛牌這個(gè)說法，但是沒有掛牌量激增這個(gè)說法，是2023年以來出現(xiàn)的一個(gè)新的情況，而且這個(gè)新的情況全國各地都有。這也引發(fā)我們當(dāng)時(shí)去思考房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一些什么變化，我們認(rèn)為其中有一個(gè)重要的變化，就是二手房好像不太好賣了。

　　二手房不太好賣會(huì)產(chǎn)生什么問題呢？二手房賣不掉，他就沒能力去換房，所以整個(gè)鏈條其實(shí)是打亂了，或者說沒有疏通。所以這次新政，尤其是非戶籍單身人士可以在外環(huán)以內(nèi)買房，我認(rèn)為很大程度上說明是對(duì)整個(gè)二手房市場是重視的。

　　另一個(gè)方面，剛才提到一個(gè)詞“外環(huán)內(nèi)”，這個(gè)詞很有意思，很多人來問“嚴(yán)老師這個(gè)外環(huán)內(nèi)是什么意思，是外環(huán)跟內(nèi)環(huán)之間呢，還是說外環(huán)的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海發(fā)布的政策對(duì)于單身人士買房叫外環(huán)外，現(xiàn)在叫外環(huán)內(nèi)，這樣去理解就清楚，一個(gè)叫外環(huán)外，一個(gè)叫外環(huán)內(nèi)，那就是以外環(huán)這條線為界限。

　　也就是說，外環(huán)外區(qū)域，非戶籍單身可以買一套新房或者買一套二手房；調(diào)整后，非戶籍單身可以買中心城區(qū)的二手房，都是只能買一套。

　　舉個(gè)例子，就是單身的人士如果你有三年社保，就可以在黃浦區(qū)買一套二手房。

　　所以我認(rèn)為，我們這些政策接下來會(huì)慢慢發(fā)酵的，會(huì)慢慢產(chǎn)生效應(yīng)的。剛出政策大家可能不太了解，隨著這個(gè)政策的效應(yīng)釋放，接下來會(huì)有更多的人關(guān)注二手房，二手房整個(gè)市場交易量應(yīng)該是會(huì)明顯提升的。

　　58安居客研究院院長張波：有兩個(gè)詞我說出來大家可能感觸非常深，一個(gè)詞叫“老破小”，另一個(gè)詞叫“遠(yuǎn)大新”。對(duì)于很多非戶籍的單身人群來說，之前給他的選項(xiàng)只有遠(yuǎn)大新，就是你可以買外環(huán)以外的。同樣300萬元，你可能是大一些的，住得舒服一點(diǎn)的。但是你想買外環(huán)內(nèi)的老破小沒有機(jī)會(huì)，沒有給你買房子的資格。但是從市場調(diào)研，包括我們用戶在線上的找房數(shù)據(jù)來看，可以非常清晰地看到很多的年輕人，包括新上海人，他在市區(qū)外環(huán)以內(nèi)找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市區(qū)里有一個(gè)更加便捷的交通的這樣一個(gè)生活。

　　這次的政策其實(shí)是起到很好作用，給到更多想買老破小的人比較好的一個(gè)機(jī)會(huì)。我們也堅(jiān)信政策出臺(tái)之后，整個(gè)市中心的二手房的成交量未來會(huì)有一個(gè)相對(duì)明顯的提升。

　　另一個(gè)和二手房相關(guān)的政策是支持企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租住，要求是一些2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房。那么對(duì)于外環(huán)內(nèi)的二手房會(huì)起到一個(gè)很積極的作用。結(jié)合著以舊換新工作的推進(jìn)，是一個(gè)多維度的作用。

　　二手房其實(shí)也不止外環(huán)內(nèi)，外環(huán)以外的改善型的二手房關(guān)注的人會(huì)更多。因?yàn)榭們r(jià)要能夠控制的合理的情況下，可能選擇外環(huán)外的區(qū)域會(huì)比較多一些。總體來看，這一輪的政策出臺(tái)之后，單從二手房層面來看，外環(huán)以內(nèi)的二手房在短期內(nèi)的市場拉動(dòng)作用會(huì)更加明顯一點(diǎn)。

　　澎湃新聞：新政落地后從市場反饋來看，不同群體的反饋和想法還是不太一樣，有一些比較猶豫的客戶是比較激動(dòng)的，還有一部分客戶是持觀望的態(tài)度，此次新政落地后會(huì)對(duì)市場有哪些影響？如何看待和分析當(dāng)前上海樓市？

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：剛才也講到了客戶的心態(tài)，有些可能比較焦慮要不要買，有些在觀望。我周邊也有些人會(huì)來問這些問題，我會(huì)給他講講我的想法，就是你所關(guān)心的這些問題，其實(shí)主要的核心點(diǎn)還是在價(jià)格上，就是大家還是在擔(dān)心價(jià)格會(huì)不會(huì)變。

　　價(jià)格我覺得總體來講還是會(huì)保持比較穩(wěn)定的。為什么這么說？第一，它往下跌的可能性還有沒有呢，邏輯上講，因?yàn)橘I的人多起來了，所以價(jià)格相對(duì)來說能夠托住。第二，它會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策價(jià)格突然就炒起來呢，盡管網(wǎng)上現(xiàn)在也有說一些房東價(jià)格在漲，但是考慮到目前二手房的掛牌量、新房的庫存量等等，它決定了價(jià)格不可能拉起來。

　　我們鼓勵(lì)大家積極去買房，但買房的心態(tài)要好，不要因?yàn)榭吹揭粋€(gè)新聞或者比較極端的事件就很慌，導(dǎo)致決策比較著急，實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)市場跟以前還是有點(diǎn)差異的。如果老百姓決策更加理性也是好事，而不是說像以前去資格造假、拼著命去買，這會(huì)產(chǎn)生恐慌的情緒，最后也會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來看，供大于求的情況下，買房的可選擇面還是很多的。張?jiān)洪L剛才提到“老破小”和“遠(yuǎn)大新”，作為一個(gè)買房者來講，到底會(huì)選哪一種房子，兩種都有一定的優(yōu)點(diǎn)，也有一定的缺點(diǎn)。我們也研究過，從第一本能的反應(yīng)上來講，可能會(huì)想選市區(qū)的，因?yàn)樗囟卧谶@里，但如果郊區(qū)正好推了一批地段還不錯(cuò)的房子，考慮到結(jié)婚、多孩家庭，他可能又會(huì)覺得買郊區(qū)的房子好。其實(shí)每一種產(chǎn)品，都有客戶存在，老百姓買房的心態(tài)也會(huì)變化。

　　老百姓的想法各有差異，也要建立在對(duì)市場本身的規(guī)律的認(rèn)識(shí)上，就是接下來這個(gè)量怎么走，價(jià)怎么走。我剛才已經(jīng)基本上點(diǎn)出來了，量肯定是會(huì)上升的，價(jià)呢往上往下的這個(gè)空間比較小，基本上相對(duì)來說會(huì)保持平穩(wěn)的。所以說量升價(jià)穩(wěn)是我今天研究得出的一個(gè)趨勢。

　　58安居客研究院院長張波：現(xiàn)在從成交量還不能直接體現(xiàn)效果，我們以線上的找房熱度來反映一下，政策出臺(tái)當(dāng)天晚上的6點(diǎn)到晚上的12點(diǎn)，線上用戶找房熱度跟5月26日相比上漲了20%，跟上一周相比上漲了超過30%。也就是說，政策出臺(tái)之后市場反應(yīng)是非常快的。從線上找房的區(qū)域分布看，二手房體現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)的熱度非常高；外環(huán)外幾大新城的新房熱度也是非常高的。

　　我們也提幾個(gè)關(guān)鍵詞跟大家聊聊，剛才嚴(yán)總提到的選房的思路非常好。

　　價(jià)格是個(gè)錨點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人買不買房子一定會(huì)看價(jià)格。2014年、2015年這一波，我們當(dāng)時(shí)也是庫存比較高的時(shí)候，當(dāng)時(shí)推過一個(gè)去庫存政策。去庫存從實(shí)際的效果來說，是用漲價(jià)去庫存，無論哪個(gè)城市，基本上全國層面的批量上漲，造成了大家恐慌性的入場去買房的現(xiàn)象增多，后面整個(gè)政策又進(jìn)行相應(yīng)的一個(gè)收緊。

　　但這一次，我跟剛才嚴(yán)總的觀點(diǎn)是一致，這次不會(huì)采取這個(gè)策略，不會(huì)采取所謂的通過漲價(jià)的方式拉動(dòng)大家入場。如果只是通過漲價(jià)的方式，那相對(duì)來說操作又回到原來的老路上面，后面還是要打壓房價(jià)。

　　現(xiàn)在比較重要的不是通過漲價(jià)去庫存，而是通過穩(wěn)價(jià)格來達(dá)到市場去庫存的這個(gè)效果，而且是定向的去庫存。

　　這里我要提一個(gè)詞——筍盤。筍盤就是市場上低于整個(gè)小區(qū)均價(jià)的這些房源。如果你今年去找的話，在5月17日往前走，你會(huì)找到很多的筍盤，而且真正要買的時(shí)候整個(gè)溢價(jià)空間在10%甚至15%。但這個(gè)政策出來之后，雖然房價(jià)不會(huì)漲，但是有一點(diǎn)是很肯定的，筍盤的量會(huì)減少。就是明顯低于小區(qū)均價(jià)的盤一定會(huì)減少。

　　第二個(gè)溢價(jià)空間會(huì)變小。原來比如說掛牌是500萬元，溢價(jià)空間是15%，現(xiàn)在給到的溢價(jià)空間不會(huì)有那么多了，可能只有五個(gè)點(diǎn)。在這個(gè)情況下，并不說原來500萬元的房子，現(xiàn)在價(jià)格猛地要往上漲到550萬、600萬元，因?yàn)椴皇沁@樣的一個(gè)市場，而是整個(gè)議價(jià)空間變小。

　　從實(shí)際層面看，過幾個(gè)月我們一定會(huì)看到上海的二手房的價(jià)格會(huì)慢慢趨穩(wěn)，甚至有小幅上揚(yáng)的可能性，大幅上揚(yáng)不會(huì)出現(xiàn)。

　　我們也統(tǒng)計(jì)了一下上海前四個(gè)月二手房的數(shù)據(jù)，可以給大家分享一下。今年前四個(gè)月，上海二手住宅成交了大約53000套，成交均價(jià)是在5.6萬元/平方米，去年同期的成交均價(jià)是在6.1萬元/平方米，今年成交均價(jià)比去年確實(shí)是降了。今年這個(gè)政策出臺(tái)之后，我們認(rèn)為二手房的市場會(huì)慢慢恢復(fù)，它可能到不了6.1萬元/平方米這樣一個(gè)價(jià)格水平，可能從5.6萬元/平方米慢慢往上到5.8萬元、5.9萬元，或者到6萬元這樣的一個(gè)水平，我們是能看到的。二手房市場會(huì)慢慢恢復(fù)到相對(duì)理性的價(jià)格水平。

　　新房市場受供應(yīng)關(guān)系影響會(huì)比較大一些。今年前幾批次的供應(yīng)里10萬元+以上的房子，就是中高端的房子會(huì)比較多。所以大家要買新房的話，可能中高端的項(xiàng)目的供應(yīng)量也會(huì)比較大。

　　我們認(rèn)為后續(xù)雖然房價(jià)看上去是穩(wěn)的，但我還是要給大家一個(gè)建議，就是不同區(qū)域它是分化的，并不是說這個(gè)政策出來之后，所有區(qū)域漲幅都是一樣的，是受整個(gè)大的供求關(guān)系的影響。

　　一般來說，我們認(rèn)為，越靠近一些CBD周邊的或者是有產(chǎn)業(yè)的，比如漕河涇、張江，這些產(chǎn)業(yè)為主的，或者整個(gè)市場的需求量比較大的地方，它的價(jià)格相對(duì)來說穩(wěn)定性會(huì)更強(qiáng)一些。

　　一些外圍的區(qū)域，本來進(jìn)到這個(gè)區(qū)域買房比較少的，比方說整個(gè)郊環(huán)以外的部分區(qū)域，本身市場新增的外來需求量相對(duì)來說比起市中心肯定是有限的，所以這些區(qū)域溢價(jià)空間可能在短期內(nèi)還會(huì)保持一個(gè)相對(duì)比較大的區(qū)間。

　　澎湃新聞：上海此次不僅在住房限購政策上進(jìn)行松綁，對(duì)商貸首付比例和公積金貸款方面也進(jìn)一步作出調(diào)整，在系列政策下，大家也擔(dān)心會(huì)不會(huì)促進(jìn)房價(jià)“報(bào)復(fù)性”上漲？

　　58安居客研究院院長張波：當(dāng)下其實(shí)不存在報(bào)復(fù)性上漲的可能性。

　　我們經(jīng)歷了從1998年房改一直到現(xiàn)在這一輪的調(diào)整，經(jīng)歷了二十多年，基本上房價(jià)會(huì)有波折，但是房價(jià)總體都是上漲的。無論你在哪個(gè)城市買房，在2021年之前，基本上都有可能賺到錢，只是賺多賺少的一個(gè)問題。

　　通過這一輪的深度調(diào)整，不只是上海，很多全國的購房人群都能深刻地感受到房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)本身來說，不是給所有人一定帶來投資財(cái)富的增加。

　　那么在這個(gè)情況下，大家經(jīng)歷過這一波市場波動(dòng)后，大家思路是非常清晰的。當(dāng)下凡是要進(jìn)入到市場上去進(jìn)行購房的人群，個(gè)體和家庭為單位都是自住為需求的，無論是首套的剛需或者二套的改善都是自用的。

　　自用只會(huì)考慮到現(xiàn)在買還是晚一點(diǎn)買更劃算。大家不會(huì)考慮現(xiàn)在買了之后，過幾年我能不能靠這個(gè)房子賣掉去賺多少錢。大家所思考的問題點(diǎn)在于我現(xiàn)在買下來以后別虧了。

　　比如說我現(xiàn)在早買三個(gè)月，四個(gè)月以后我虧了，可能擔(dān)心這個(gè)，而不是說我買了之后，過幾年我要把它再拋掉，通過炒房我大賺一筆，不是這樣的一個(gè)思路啊。

　　原來我們都在提一個(gè)詞，“一二手房倒掛”，現(xiàn)在一二手房倒掛的情況基本上看不到了，非常非常少見了。

　　整個(gè)市場房價(jià)回調(diào)到一定程度之后，大家現(xiàn)在再去買房的心態(tài)出現(xiàn)了很多的變化。最主流的一個(gè)變化就是買房不是為了投資，而是為了自住。所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，很清晰地會(huì)感受到我們下一步的市場變化，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的這種可能性。

　　房價(jià)我也非常同意嚴(yán)總的觀點(diǎn)，從政府的調(diào)控思路來說，也是希望房價(jià)整體保持穩(wěn)定。但從長遠(yuǎn)的大的發(fā)展來看，因?yàn)閲胰珖鴮用鏁?huì)推雙軌制，這里面最重要的一點(diǎn)，未來保障的歸保障，市場的歸市場。那么后面的商品房的市場，在房地產(chǎn)恢復(fù)到平穩(wěn)之后，商品房的價(jià)格會(huì)更多地由市場來決定；那么上海很多的新青年、新市民，他們的居住也更多地由保障房來解決，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，來解決更多的新青年、新市民的居住問題。

　　所以從長遠(yuǎn)來看，整個(gè)上海房價(jià)的變化和上海的整個(gè)戶籍人口、常住人口，包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整體都息息相關(guān)。整體來看，中國所有的城市當(dāng)中，我個(gè)人一直都比較堅(jiān)定認(rèn)為上海這個(gè)城市的房價(jià)本身的一個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抗跌能力也都是非常強(qiáng)的。

　　換句話來說，給到很多澎湃的線上網(wǎng)友的建議是，如果當(dāng)下你是真的自住需求，在猶豫不決的，那在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，你可以多看一看，多比一比，去選擇適合你的房子。雖然房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，但是有了這個(gè)政策之后，房價(jià)也不會(huì)再出現(xiàn)明顯的下跌。房價(jià)會(huì)開始逐步回穩(wěn)的，只是在不同區(qū)域它會(huì)出現(xiàn)一定的分化。

　　目前的政策和市場環(huán)境，是入市的好時(shí)機(jī)嗎？

　　58安居客研究院院長張波：從線上的數(shù)據(jù)來看，包括跟朋友的溝通來看，當(dāng)下處于猶豫不決的人在減少。

　　這個(gè)政策出臺(tái)之后，我的判斷是，6月市場預(yù)期會(huì)越來越明確，市場后續(xù)價(jià)格的變化，包括不同區(qū)域的變化會(huì)越來越明顯，所以在這個(gè)背景下，會(huì)有更多的人進(jìn)入到市場當(dāng)中來。對(duì)于自住型的買房者，我個(gè)人給大家的建議是可以到市場上去多看看，尤其是二手房，現(xiàn)在還有不少議價(jià)空間。從下半年來看，我認(rèn)為議價(jià)空間減小的可能性還是比較大的。房價(jià)不會(huì)漲，但是議價(jià)空間會(huì)減小。

　　第二，在當(dāng)下這個(gè)環(huán)境下，我給大家的建議是買房還是量入為出。因?yàn)橐酝蠹叶枷矚g跳一跳、夠一夠，比如說我是能買500萬元的，我覺得跳一跳我買個(gè)800萬元的，覺得以后越來越好，所以應(yīng)該要買更大一點(diǎn)。在當(dāng)下這個(gè)情況下，我建議大家還是量入為出，根據(jù)自身的情況做相應(yīng)的調(diào)整和選擇。比如說你是結(jié)婚之后有一個(gè)小孩，你想面積換大一些，那你不要因?yàn)檫@個(gè)面積換大之后總價(jià)過高，壓力過大。其實(shí)房子只是一個(gè)水泥空間，里面承載的是我們的生活，生活過得好不好，不是因?yàn)槟惴孔拥拿娣e大不大，不是因?yàn)槟愕姆孔邮窃谑兄行哪膫€(gè)位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通過買這個(gè)房給你的壓力是不是能承受幾方面綜合起來考慮的。所以我建議大家不要過高地去加杠桿。雖然國家給到杠桿的力度越來越高，但量入為出是比較適合的一種方式。

　　還有一個(gè)建議是買房的話，還款方式、貸款利率要和銀行做相應(yīng)的溝通，現(xiàn)在銀行給到的利率優(yōu)惠也是比較多的。還有就是公積金的政策，現(xiàn)在公積金貸款的額度家庭最高可以貸160萬元，如果你是買400萬元以內(nèi)的房子，那你用到160萬元的公積金，商業(yè)貸款就少了，多子女家庭公積金最高可以貸到192萬元，將近200萬元了，每個(gè)月的還款壓力也變小了。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：政策的目標(biāo)很清晰，不是說為了把價(jià)格拉起來，而是說要把市場的量給做起來。所以從政策期望的一個(gè)比較理想的狀態(tài)，那肯定是希望大家都去買房。這是政策上的一個(gè)導(dǎo)向。

　　實(shí)際過程中來講，這個(gè)政策客觀來講確實(shí)是降低購房門檻和成本的。

　　澎湃新聞：隨著各地陸續(xù)解除房地產(chǎn)限制措施，后續(xù)是否需要擔(dān)心市場過熱的風(fēng)險(xiǎn)？

　　58安居客研究院院長張波：短期我認(rèn)為市場不存在過熱風(fēng)險(xiǎn)這樣的擔(dān)心。短期我們首先的主要任務(wù)還是把市場先拉回正軌來。所謂過熱現(xiàn)象無非就是量價(jià)齊升，而且房價(jià)上漲的速度過快。

　　剛才我們在直播當(dāng)中就反復(fù)在討論這個(gè)問題，其實(shí)目前不具備這樣的一個(gè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場不只是政策本身對(duì)于樓市的影響，還有整個(gè)大的環(huán)境各方面因素，林林總總的會(huì)對(duì)大家的預(yù)期形成一定的影響。所以從大的基礎(chǔ)來說不具備，所以這個(gè)不用太擔(dān)心。

　　關(guān)于未來短期內(nèi)會(huì)不會(huì)限購全面取消，我認(rèn)為短期就是從兩年左右的這個(gè)時(shí)間來看，我認(rèn)為不會(huì)，北上深這三個(gè)城市取消的可能性非常之低。但從長期來看，我認(rèn)為市場會(huì)出現(xiàn)由限購調(diào)節(jié)市場變成稅收調(diào)節(jié)市場。因?yàn)閲衣龝?huì)推進(jìn)雙軌制的一個(gè)方式。商品房市場會(huì)通過各種類似于我們中國香港、澳門通過額外的印花稅的方式來調(diào)節(jié)市場。以后可能會(huì)涉及房產(chǎn)稅方面來對(duì)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不再會(huì)嚴(yán)格地通過行政性的限購來嘗試。所以從長期來看，限購的取消肯定是一個(gè)大趨勢。